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关于基础设施公募REITs,你不得不知道的事(二)

来源: 本站 点击率:196作者:更新: 2022-06-29

理性参与基础设施公募REITs投资

(一)近期,交易所市场个别基础设施公募REITs价格涨幅较大。对投资者来说,公募REITs二级市场价格持续上涨有何风险?

与股票、基金不同,公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础,将运营产生的稳定现金流(如项目租金、垃圾处理费等)作为主要回报来源,随着交易价格上涨,产品净现金流分派率将逐步下降。以红土盐田港REIT”为例,以33日收盘价3.682元进行测算,产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品,将面临投资回报大幅下降的风险。

(二)针对公募REITs二级市场交易价格风险,基金管理人及交易所采取了哪些投资者保护措施?

针对近期个别公募REITs产品涨幅较大的情况,相关基础设施REITs已披露关于溢价风险的提示性公告,短期涨幅较大的产品已分别于29日、14日和15日向交易所申请了停牌。针对公募REITs市场运行情况,深交所后续将严格按照《证券投资基金上市规则》《交易规则》和《公开募集证券投资基金业务办法(试行)》相关要求,持续加强交易监测,督促市场主体充分信息披露,多措并举加强投资者教育,引导投资者理性参与,避免盲目跟风交易,切实维护公募REITs市场平稳运行。

(三)投资者应当如何理性看待公募REITs投资?

公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强,分派率良好,二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑,但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异,正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。境内公募REITs市场刚刚起步,市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨,切勿跟风炒作,避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断,根据未来分红预期,合理评估REITs投资价值,树立理性投资理念。对于广大投资者来说,稳健、安全、收益中等、适宜长期持有,是公募REITs作为投资产品的角色定位

(四)投资者应当如何看待公募REITs部分战略投资者限售份额解限安排?

基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方,以及符合网下投资者规定的专业机构投资者(简称其他战略投资者),可以参与战略配售。其中,其他战略投资者持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。2021621,全市场首批9只基础设施公募REITs顺利上市,其他战略投资者认购份额占发售总份额的比例在15%-52%之间2022620,上述其他战略投资者持有基础设施基金份额期满12个月符合解除限售条件。考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉,不排除首批产品部分战略投资者限售份额解限后二级市场价格出现一定波动。建议投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告了解相关战略投资者解限份额流通安排等情况理性看待公募REITs投资价值,避免追涨杀跌,导致投资损失。

基础设施公募REITs基金发售

(一)基础设施公募REITs发售流程是怎样的?

基础设施基金份额的发售,分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节。基金管理人或财务顾问通过向网下投资者以询价的方式确定基础设施基金认购价格后,投资者按照确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。

(二)投资者参与基础设施基金份额认购的方式包括哪些?

投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种,分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。

(三)投资者参与基础设施基金投资有准入条件吗?

投资者参与基础设施基金投资无准入条件要求,但普通投资者在首次认购或买入基础设施基金份额前,应当通过基金销售机构或证券公司等以纸质或者电子形式签署风险揭示书,确认了解基础设施基金产品特征及主要风险。

(四)如何看待基础设施公募REITs的发行价格?

公募REITs发行价格不是1/份,而是根据询价情况市场化定价。公募REITs的发行价格受到基础设施项目评估价值、发行份额等因素影响。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模(即发行份额乘以发行价格)、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况,合理审慎做出投资决策,不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。

(五)投资者应使用什么账户参与基础设施基金认购?

投资者参与基础设施基金场内认购的,应当持有中国结算深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户);投资者参与基础设施基金场外认购的,应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。

基础设施基金上市后,投资者使用场内证券账户认购的基金份额,可直接参与场内交易;使用场外基金账户认购的基金份额,应先转托管至场内证券经营机构后,才可参与场内交易。

(六)公众投资者如何认购基础设施基金?

募集期内,公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。公众投资者的认购方式与现行LOF基金认购方式一致。公众投资者中的普通投资者在首次认购或买入基金份额前,应当签署风险揭示书。

(七)基础设施公募REITs公众投资者配售规则是什么?

一般情况下,根据公募REITs《基金份额发售公告》,若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限,实行末日比例配售,即在基金募集期内,公众投资者有效认购申请份额总额超过公众投资者募集上限的当天视为募集末日,公众发售部分的募集期于该日结束,末日前的有效认购申请全额确认成功,末日当天的有效认购申请,根据剩余额度,予以比例配售。

因此,在公募REITs募集期首日,即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限,所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售,同时公众发售部分的募集期将于该日结束。也就是说,如果公众投资者募集规模为10亿,却在募集期首日有100亿认购规模的话,每个投资者均能买到认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的摇号制度有着显著不同。

基础设施公募REITs基金交易

(一)基础设施基金有哪些交易方式?

基础设施基金可以采用竞价、大宗和询价等深交所认可的交易方式进行交易。除《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》另有规定外,基础设施基金采用竞价及大宗交易的,具体的委托、申报、成交、交易时间等事宜应当适用《深圳证券交易所交易规则》《深圳证券交易所证券投资基金交易和申购赎回实施细则》等相关规定。

(二)基础设施基金的成交价格范围是如何规定的?

深交所对基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制,基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%,非上市首日涨跌幅限制比例为10%,深交所另有规定的除外。

基础设施基金采用竞价交易的,其有效竞价范围与涨跌幅限制范围一致,在价格涨跌幅限制以内的申报为有效申报,超过涨跌幅限制的申报为无效申报。

基础设施基金采用协议大宗或询价交易的,成交价格在该证券当日涨跌幅限制价格范围内确定。

(三)基础设施基金的交易申报及成交确认时间是怎样的?

基础设施基金采用竞价交易的,申报时间为每个交易日9:159:259:3011:3013:0015:00

基础设施基金采用协议大宗交易的,申报时间为每个交易日9:1511:3013:0015:30。采用盘后定价大宗交易的,申报时间为每个交易日15:0515:30

基础设施基金采用询价交易的,申报时间为每个交易日9:1511:3013:0015:30

基础设施基金采用大宗或询价交易的,在接受申报的时间内实时确认成交。

(四)基础设施基金申报数量有哪些要求?

基础设施基金采用竞价交易的,申报数量应当为100份或其整数倍,卖出基金时余额不足100份部分,应当一次性申报卖出;单笔申报的最大数量应当不超过10亿份。

基础设施基金采用大宗或询价交易的,单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。

(五)场外登记的基础设施基金份额能否在场内交易?

基础设施基金采取封闭式运作,不开放申购与赎回,在证券交易所上市,场外份额持有人可将基金份额转托管至场内卖出,或通过深交所基金通平台转让基金份额。

(六)基础设施基金交易信息通过什么渠道披露?

深交所在交易时间内通过交易系统或交易所网站即时公布基础设施基金的证券代码、证券简称、买卖方向、数量、价格等信息。

(七)投资者交易基础设施基金前是否需签署风险揭示书?

普通投资者首次认购或买入基础设施基金份额前,应当以纸质或者电子形式签署风险揭示书,确认已了解基础设施基金产品特征及主要风险。

(八)风险揭示书列举的风险包括哪些?

投资基础设施基金可能面临以下风险,包括但不限于:

1.基金价格波动风险。受经济环境、运营管理等因素影响,基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化,可能引起基础设施基金价格波动。

2.基础设施项目运营风险。基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响,存在基金收益率不佳的风险。

3.流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。

4.终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规等情形而终止上市。

5.税收等政策调整风险。如果国家税收等政策发生调整,可能影响投资运作与基金收益。

风险揭示书的揭示事项仅为列举事项,未能详尽列明基础设施基金的所有风险。


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