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稳定预期,正确认识基础设施REITs

来源: 本站 点击率:509作者:更新: 2021-06-17

REITs Real Estate Investment Trusts,即不动产投资信托基金)是通过发行股份或收益凭证募集资金,由专门机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益按高额比例分配给投资者的信托基金,具有永续、权益型、高分红的特征。持有型房地产和基础设施是REITs的两类主要基础资产,其中,主要投资于基础设施的产品被称为基础设施REITs,基础设施REITs是成熟REITs市场的重要组成部分。

目前,中国新推出的基础设施REITs采用“公募基金+ABS”的形式,由公募基金投资以基础设施为底层资产的ABS,具体要求为“公募基金80%以上基金资产持有单一基础设施ABS全部份额,基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权;基金通过ABS和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权”。


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总体来看,新基础设施REITs在各环节与国际REITs已较接近。

从募集环节来看,基础设施REITs鼓励在交易所公开发行,区别于此前“类REITs”私募为主的发行方式,与境外REITs更加接近。且基础设施REITs强制要求向原始权益人配售,比例不少于基金份额发售总量的 20%;配售后的份额向专业投资者和个人投资者发售,REITs需向网下专业投资者(证券公司、基金公司、信托公司等)发售不低于扣除配售份额的80%,剩余由公众投资者认购,同时《指引》规定,投资人少于1000人则募集失败;同时, 价格上借鉴境外公募 REITs 询价发行的做法,经证监会注册后,REITs采取网下询价的方式确定认购价格

从投资环节来看,新推出的基础设施REITs重点支持7个行业、8个区域。行业包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目等,区域包括京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳、海南、长三角等。《指引》特别强调,“基础资产不含住宅和商业地产。”在资产配置上,基础设施REITs要求80%以上基金资产穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。这一规定与国际接近,美国、日本、新加坡分别要求REITs总资产不少于75%50%70%投资于不动产;在运作方式上,基础设施REITs采用封闭式运作,与新加坡规定接近,美国和日本封闭或开放式运作均可;分红要求上,基础设施REITs强制分红,规定收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%,这与海外规定接近,美国、日本、新加坡均强制或通过税收优惠激励分红比例不低于90%。杠杆限制上,基础设施REITs要求借款总额不得超过基金资产的 20%,且借款用途限于基础设施项目维修、改造等,对杠杆的限制略严格于海外,如美国、日本对基金杠杆无明显限制,新加坡要求REITs产负债率不得超过35%,获得A评级可超35%,但不能超60%。投资范围上,基础设施REITs除投资基础设施资产外,其余资金可投资于利率债、AAA信用债、货币市场工具。对比海外,美国REITs除不动产外还可投资REITs或非REITs股票,日本除不动产外也可投资REITs

REITs公募发行,在一定程度上有助于降低基建融资成本;对地方政府、城投企业而言,REITs以权益性为导向,有利于实现项目出表,降低债务和杠杆率;对银行理财等机构投资者而言,可以缓解非标资产上限压力,但理财资金在公募REITs试点初期的参与积极性还需进一步观察。


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